Les 6 étapes d’un achat dans le neuf

par Stéphanie MARTEL sur 30 janvier 2017

Acheter sa résidence principale ou investir dans un logement locatif neuf passe par 6 étapes clé :

• la recherche du financement,
• celle du logement,
• la signature des contrats,
• l’acte chez le notaire,
• la construction de l’habitation,
• et enfin la remise des clés.

Explications:

La recherche du financement, étape primordiale

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier neuf, il vous faut d’abord définir votre capacité de remboursement. « Combien puis-je rembourser chaque mois pour le crédit ? » est la première question à se poser. En général, les établissements financiers estiment que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Ce pourcentage peut cependant augmenter si les revenus le permettent ; le « reste à vivre » étant l’élément clé du calcul. 

Une fois la mensualité idéale déterminée (assurance décès-invalidité comprise), et donc le montant total du crédit possible, il convient de trouver le logement correspondant à vos attentes et à vos moyens financiers, puis de contacter votre banque, ainsi que ses concurrents afin d’obtenir le meilleur crédit et le taux le plus avantageux. 

Les devis doivent inclure le taux nominal (1,85 à 2,25 % en moyenne, actuellement)1, le taux de l’assurance emprunteur (en moyenne de 0,34 %), les frais de dossier et le montant de la garantie. Il est intéressant de  négocier – si cela est possible ! – avec l’établissement choisi, la suppression des pénalités de remboursement anticipé après quelques années, ce qui permettra de revendre sans amputer votre plus-value.

2. La recherche du logement neuf selon votre budget

Ce n’est qu’une fois votre budget défini que vous devez, en effet, commencer vos recherches de logement :

Grâce à notre sité, vous pourrez consulter tous les programmes immobiliers neufs  proches de chez vous. Vous y trouverez les logements en cours de commercialisation, disponibles immédiatement, en promotion, en avant-première…

Pour chaque résidence, de nombreuses informations vous sont fournies, telles que les visuels intérieurs/ extérieurs, les prix et le plan de chaque logement, la brochure de la résidence et d’autres indications utiles au choix de votre futur logement (la vie de quartier, transports, écoles…). 

3. La signature du contrat de réservation et du contrat de prêt

Une fois le bien trouvé, vous devez signer un contrat de réservation qui va déterminer les conditions dans lesquelles la vente se fera. Deux types d’informations obligatoires doivent y figurer :

• Des informations sur le logement comme son adresse, le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, le descriptif des matériaux utilisés et la situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier.

• Des informations concernant la vente comme le prix de vente prévisionnel du logement et ses modalités de révisions, la date à laquelle la vente peut être conclue et, éventuellement, les prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement, les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat et le délai d’exécution des travaux.

A noter que le vendeur (le promoteur, en l’occurrence) doit impérativement souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, et en fournir une attestation qui doit être annexée au contrat.

La signature de ce contrat peut s’effectuer directement entre le vendeur et l’acquéreur ou chez un notaire et s’accompagne, le plus souvent, du règlement d’un dépôt de garantie de l’ordre de 5 % du prix du logement.

Un délai de rétraction existe pour vous, acheteur, dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation, ou du lendemain de la remise en main propre de celui-ci. Dans tous les cas, la rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat de réservation signé vous permet de passer ensuite à la signature du contrat de prêt, lequel aura été choisi auprès de votre banque ou d’un établissement concurrent. Il convient alors de prévenir le promoteur de l’acceptation de crédit, puis de lui indiquer la date de versement des fonds. L’achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) implique un règlement programmé en fonction de l’avancement des travaux, un immeuble se construisant, en général, dans un délai de 18 mois. 

4. L’acte chez le notaire

Dès qu’un accord est trouvé entre le vendeur et l’acquéreur, les deux parties se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique.

L’acte notarial est programmé au minimum un mois après la réception à votre domicile, par courrier recommandé, de la demande de prêt. Ce document contient le projet d’acte authentique, le plan de votre appartement, le descriptif définitif des prestations de votre appartement et de la résidence, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison et l’état descriptif de division.  

5. La construction de votre logement neuf

Au cours de la construction, le promoteur peut effectuer directement les appels de fonds auprès de votre banquier prêteur. Régulièrement, la banque libère donc une partie du montant du prêt immobilier qu’elle vous a accordé.

Le premier versement se fait à la réservation : 5 % du prix si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an, ou 2 % du prix si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Ensuite, vous échelonnez le paiement des travaux en fonction de l’avancement de ces derniers. Le montant de l’échelonnement des travaux peut s’élever au maximum à :

·         35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées ;

·         70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau ;

·         et jusqu’à 95 % du prix total à l’achèvement des travaux.

Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement.

A noter : certaines formules de financement vous permettent de ne rien avoir à payer durant toute la phase de construction (« franchise d’intérêts intercalaires »). Le règlement s’effectue alors en une seule fois, au moment de la livraison.

. La remise des clés de votre logement

La remise des clés est évidemment le moment décisif de l’opération d’achat. Le promoteur vous remet officiellement le logement, ainsi que le règlement de copropriété. Vous validerez qu’il n’existe pas de malfaçons et que l’ensemble de la résidence est bien conforme au produit décrit au moment de l’achat. Si tout est conforme, vous pouvez emménager immédiatement ou faire entrer vos locataires.

En tout état de cause, à la moindre interrogation soulevée au moment de la remise des clés, des solutions existent grâce aux nombreuses garanties induites par l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur reconnu (voir encadré).

n’hésitez pas à consulter notre site pour trouver le bien neuf qui vous correspond!