Charges Déductibles investissement Pinel
par Stéphanie MARTEL sur 15 décembre 2017PINEL : Les Charges Déductibles
En plus de la réduction d’impôts, des charges sont déductibles de vos revenus imposables, vous en trouverez la liste non exhaustive ci-après :
La cuisine Équipée
Les cuisines équipée peuvent venir en déduction de vos revenus imposable à 3 conditions :
– le logement acquis doit être dépourvu de cuisine.
– déduction ne concerne que l’installation d’une première cuisine et non son remplacement
– Il faudra absolument préciser dans le bail en amont ou via un avenant qu’une cuisine aménagée est présente dans le logement.
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il faut veiller à ce que la cuisine soit réalisée après achèvement du bien et garder une facture spécifique. |
Dans le respect des conditions ci-dessus, sont concernés par la déduction :
les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée, c’est à dire le mobilier de cuisine mais également les équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation.
vous pourrez alors déduire la cuisine des revenus fonciers sans risque en étant pleinement dans votre droit et récupérer tranche d’impôt + 15.5% du prix via la déduction fiscale (case « dépenses de réparations et d’entretien de la 2044 »).
Taxes
La taxe foncière est à déduire et toutes les taxes annexes à cet impôt. Par conséquent, ne seront pas déductibles, les taxes locatives (taxe d’habitation,taxe d’ordures ménagères…), les taxes d’urbanisme, l’impôt sur le revenu, la TVA, les droits d’enregistrement…
| la taxe d’habitation et taxe d’ordures ménagères seront réglées par votre locataire directement |
Intérêts d’emprunt
Les intérêts de l’emprunt contracté pour votre investissement dans le cadre de la sont déductibles.
Attention, ce sont seulement les intérêts d’emprunt et non les mensualités de votre prêt (sauf dans le cas d’un prêt in fine, car les mensualités sont exclusivement composées des intérêts).
Sont ainsi déductibles tous les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles (par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession…).
Entretien et réparation
Sont déductibles :
– Les frais d’entretien du logement
– les frais de réparation de l’appartement
– Les frais d’amélioration du bien
Globalement, ces charges vont correspondre à tous les travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état.
| Attention : il ne faut pas que ces dépenses d’entretien ou de réparation constituent l’accessoire de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, auquel cas elles ne pourraient être déductibles. |
Les dépenses d’amélioration
Ces dépenses vont correspondre à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier. Par exemple : installation d’équipements pour personnes handicapées, l’aménagement de placards…
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Il est important de noter que toutes les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles en tant que telles. |
Assurances
– Les primes d’assurance :
- Loyers impayés
- Propriétaire non occupant
- Risques locatifs
– Le montant de l’assurance pour l’emprunt
les primes d’assurances sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, peu important le risque couvert.
Salaires
– frais salariaux de l’immeuble :
- salaire du concierge
- salaire du gardien
- salaire de la femme de ménage
Gestion
Vous pouvez déduire les frais de gérance si vous avez confié à un gestionnaire de bien ou à une agence la location de votre acquisition.
Dépenses pour le locataire
Si vous avez effectué des dépenses pour votre locataire et que celui-ci ne vous les a pas remboursée 31 décembre de l’année en cours ou de départ du locataire, vous pouvez les déduire de vos loyers.
Par exemple : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage …
Copropriété
Vous pouvez aussi décompter de vos loyers perçus les provisions pour charges de copropriété.
Chaque copropriétaire va déduire de ses revenus fonciers le montant total des provisions pour charges versées au syndic au cours de l’année, montant duquel seront retranchées les charges non déductibles qui avaient été déduites dans les provisions l’année précédente.
Les charges de copropriété à déduire des revenus imposables relèvent de deux catégories :
– Les dépenses courantes (maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et des équipements collectifs), déterminées lors de l’élaboration du budget prévisionnel annuel de la copropriété;
– Les charges versées pour financer des dépenses non prévus dans le budget prévisionnel.
Les dépenses non prévus dans le budget provisionnel et financés par des charges distinctes sont :
– Les dépenses de conservation ou d’entretien de l’immeuble (hors maintenance) ;
– Les dépenses sur les équipements communs, comme un ascenseur par exemple (hors maintenance) ;
– Les dépenses d’amélioration (transformation d’équipements existants, ajout d’éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement du sol, surélévation du bâtiment) ;
– Le coût des études techniques réalisées pour ces dépenses.
| Les demandes pour financer de futurs dépenses non encore prévus ne doivent être déduites qu’au paiement des dépenses, et non au moment de leur versement au syndic. |
A ces charges, courantes ou non, s’ajoutent les frais supportés par le copropriétaire bailleur au titre des parties privatives (appartements, parkings…) qui lui appartiennent. Ces frais privatifs, distincts des charges courantes , doivent également être déduites. Ils doivent être indiqués séparément dans la lignes 221 à 228 du formulaire 2044.
| Ces montants sont en général ventilé sur votre relevé trimestriel de charge envoyé par le syndic de copropriété |
Les frais de gestion et de procédure
Vous pouvez déduire l’ensemble des frais de procédure, par exemple lors d’un litige entre le propriétaire et le locataire. Sont également déductibles les frais de rémunération des concierges ou gardes, les frais de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, commissions, honoraires d’intermédiaires rédigeant vos déclarations fiscales…).
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Il est à noter que la liste des charges déductibles donnée ci-dessous n’est pas limitative : l’article 13 du Code Général des Impôts disposant que peuvent être déduites l’ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. La date à prendre en compte pour savoir sur quelle année fiscale vous pouvez déduire votre charge est celle où la charge a été effectivement payée. |
Le traitement de ces charges déductibles
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Le régime du micro-foncier
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Le régime du micro-foncier est applicable aux particuliers dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000€. Ce revenu brut comprend les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.
- Les avantages du régime micro-foncier
Le revenu net imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts fonciers. Ces 30% sont censés représenter l’ensemble des charges afférentes au bien immobilier. La déclaration des revenus fonciers est aussi grandement simplifiée : les particuliers portent directement le montant de leur revenu brut annuel sur leur déclaration.
En somme, que vous ayez 5% ou 25% de charges réelles par exemple, il vous sera quand même déduit un montant de 30% par rapport à vos revenus bruts. Le régime du micro-foncier ne devient alors pas intéressant dès lors que le contribuable doit s’acquitter de charges dont la valeur excède 30% du montant annuel des loyers.
Il est alors possible d’opter pour le régime réel d’imposition.
- L’option pour le régime réel
Cette option est possible pour tout contribuable relevant du régime micro-foncier, néanmoins cette option est globale et est irrévocable pour une période de 3 ans. A l’issue de ces 3 ans, le particulier peut revenir s’il le souhaite au régime du micro-foncier
| cette option vous permet de déduire l’ensemble des frais réels. Ces frais sont déclarés mais pensez bien à en conservation la justification en cas de contrôle fiscale. |